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Sehr geehrte Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren,
die Immobilienwirtschaft – und damit auch IVG – befindet sich derzeit in einem schwierigen Umfeld. Die internationale Finanz- und Bankenkrise und ihre Folgen für die Realwirtschaft haben weltweit zu einer Kreditverknappung und zu einem unerwartet frühen und scharfen Einbruch an den Immobilienmärkten geführt.
Infolgedessen war das Geschäftsjahr 2008 aus Managementsicht ambivalent. Operativ hat sich IVG auch unter den widrigen Marktbedingungen verhältnismäßig gut geschlagen. Zum Jahresende 2008 hatte IVG insgesamt rund 22 Mrd. Euro Assets under Management. IVG hat in Deutschland die Marktführerschaft im institutionellen Fondsgeschäft weiter ausgebaut und steht erneut auf dem ersten Platz im Vertriebsranking der geschlossenen Immobilienfonds. Der wirtschaftliche Vermietungsgrad des eigenen Immobilienbestands im Wert von 5,4 Mrd. Euro betrug Ende 2008 92,5 %, die Mieteinnahmen konnten like-for-like um 3,4 % ausgebaut werden. 2008 wurden Projektentwicklungen über insgesamt rund 425 Mio. Euro abgerechnet.
Nach dem Verkauf von 40 bereits bestehenden und 30 noch zu errichtenden Kavernen an einen von institutionellen Investoren gezeichneten Spezialfonds bleibt IVG Caverns weiterhin operative Betreiberin des Kavernenfeldes in Etzel bei Wilhelmshaven. Dies ermöglicht zukünftige Erträge aus dem Bau, der Vermietung und Veräußerung von weiteren Kavernen als attraktiver Vermögensgegenstand. Die aktuelle Situation im Energiesektor verdeutlicht, dass der Infrastruktur für die Gas- und Ölspeicherung dauerhaft eine wachsende marktstrategische Bedeutung zukommt. Wir werden dies als Entwickler und Betreiber von Kavernen nutzen, da unsere Anlage über ein zusätzliches Ausbaupotenzial von derzeit 60 Kavernen verfügt. Für 33 dieser Kavernen bestehen bereits Mietoptionen.
Im Konzernabschluss 2008 ist dennoch ein Verlust von 452 Mio. Euro auszuweisen. Er ergibt sich im Wesentlichen aus den negativen Marktwertänderungen unseres eigenen Portfolios und den laufenden Entwicklungsprojekten von insgesamt rund 900 Mio. Euro zum Stichtag 31.12.2008. Diese Abwertungen sind nicht zahlungswirksam, erreichen aber über den sogenannten Fair Value der IFRS-Rechnungslegung unmittelbar das Ergebnis.
2008 standen Immobilienaktien weltweit unter erheblichem Druck. Nicht zuletzt deshalb, weil auch Gewerbeimmobilien in der breiten Wahrnehmung mit den fundamentalen Problemen des amerikanischen Wohnimmobiliensektors und seinen Financiers in Verbindung gebracht wurden. Der Kurs der IVG-Aktie hat im Jahresverlauf um 76 % nachgegeben. Mit 5,72 Euro notierte die Aktie zum Jahresultimo erheblich unter dem adjustierten Nettovermögenswert (NAV adj.), der zum Jahresende 2008 12,70 Euro pro Aktie betrug.
Die einzelnen Geschäftsbereiche werden unterstützt durch unser Asset Management, das wir über unsere eigenen Niederlassungen bis zum Kunden unmittelbar steuern. Damit können wir das Wertpotenzial jeder Immobilie über den gesamten Lebenszyklus bestmöglich heben. Wir wollen vor allem die Vermietungsleistung und die Mieterbindung erhöhen. Wir werden Immobilien durch Renovierungs- und Entwicklungsmaßnahmen neu positionieren, Objekte zu geeigneten Zeitpunkten einzeln oder in Portfolios kaufen und verkaufen sowie in andere Anlageformen – insbesondere Fonds – einbringen.
In der Unternehmenssteuerung haben wir uns zunächst drei wesentliche Ziele gesetzt:
Liquidität stärken.
Wir werden in den nächsten Monaten aus unserem Bestand selektiv Immobilien veräußern. Im Bereich Development werden wir das Verkaufsprogramm planmäßig umsetzen. In Verhandlungen mit unseren Bankpartnern konnten 2008 alle auslaufenden Kredite zu marktüblichen Konditionen verlängert werden. Für die anstehenden Prolongationen wurden seit Anfang Februar Verhandlungen mit den finanzierenden Banken geführt. Wir haben für verschiedene bilaterale Kreditlinien über insgesamt 1,3 Mrd. Euro, die im Laufe der Jahre 2009/2010 auslaufen, auf Basis von Term Sheets eine neue Konsortialfinanzierung in gleicher Höhe mit einer Laufzeit bis Ende 2012 – vorbehaltlich der finalen Kredit- und Sicherheitendokumentation – vereinbart.
Unternehmensrisiko senken.
Wir werden unsere eigene Development-Pipeline sukzessive zurückfahren und unsere Expertise in der Projektentwicklung zukünftig weitgehend zur Wertoptimierung des von uns betreuten Bestands einsetzen.
Synergiepotenzial nutzen.
Wir werden das Zusammenwirken sämtlicher Unternehmensaktivitäten auf der Grundlage zentraler Steuerung und transparenten Risikomanagements stärken. Wir richten unsere internen Strukturen so aus, dass wir eine integrierte Wertschöpfungskette für das betreute Vermögen anbieten.
Die angestrebte Entwicklung wird mehr denn je vom überdurchschnittlichen Einsatz der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter getragen. Fachliche Qualifikation, Leistungsbereitschaft, Loyalität und umsichtiges Handeln im Gesamtinteresse des Unternehmens sind die Faktoren, auf die es ankommt. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter von IVG haben diese Eigenschaften bereits unter Beweis gestellt, und sie sind in den letzten Monaten unter dem Gesamtziel von IVG enger zusammen gerückt. Dafür gebührt ihnen Dank und Anerkennung.
An den Finanz- und Immobilienmärkten wird in den nächsten Monaten noch eine schwierige Wegstrecke zu überwinden sein. Mit der Bewältigung der allgemeinen Vertrauenskrise am Finanzmarkt erwarten wir mittelfristig jedoch eine Erholung der Immobilienmärkte. Liquidität, die derzeit weltweit in erheblichem Umfang in Wartestellung verharrt, wird dann wieder in die Anlageklasse Immobilien fließen – zweifellos im Kontext eines generell geschärften und differenzierteren Risikobewusstseins. Qualitätsimmobilien dürften aus dieser Neubestimmung des Anlagespektrums gestärkt hervorgehen. Im laufenden Jahr werden wir unsere Strukturen und Prozesse weiter verbessern, um für diese Markterholung gut aufgestellt zu sein.
Wir danken unseren Aktionären, Kunden, Finanzpartnern und Mitarbeitern für ihr Vertrauen in schwieriger Zeit. Es ist uns Verpflichtung und Ansporn, das traditionsreiche Unternehmen IVG in eine erfolgreiche Zukunft zu führen.
Bonn, im März 2009
Der Vorstand